Contrato real de locaçâo

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS RESIDENCIAIS

1 - LOCATÁRIO: FRANCISCO CAROLA ARAUJO, Nacionalidade, brasileiro, Estado Civil, casado, Cédula de Identidade: 5352267 CPF Nº 893.668.240-72, Residente na Rua: Cesar Fonseca, Nº 179-C -Bairro: Papicu, Fortaleza-ceará.

2 - LOCADOR: CLAUDIANA BATISTA ALVES, Nacionalidade Brasileira, Estada Civil Solteira, Cédula de Identidade: 20658751248945 - SSPCE, Residente e Domiciliada na Rua: Av: Santos Dumont N º 6400, Apto 1005 – Bloco: A, Bairro: Papicu, Fortaleza - Ce .

3 - OBJETO DA LOCAÇÃO -  Um imóvel sito à Rua César  Fonseca, Nº 179-C -Bairro: Papicu, Cep: 60.155-00, Fortaleza-ceará, nesta capital, destinando-se exclusivamente para fins  residenciais.

Parágrafo Único -  É vedado ao LOCATÁRIO utilizar o imóvel para fins diversos do ora contratado.

É VEDADO O USO OU COMERCIOLIZAÇÃO (VENDA) DE PRODUTOS TOXICOS E INTORPECENTES NO LOCAL, SOB PENA DA LEI.

4 -  PRAZO DA LOCAÇÃO – O prazo da presente locação será de 06 (seis meses) a iniciar-se no dia 19  de agosto de 2010 a terminar no dia 19 janeiro de 2011.

5 – VALOR DA LOCAÇÃO – O aluguel mensal, livremente convencionado é, nesta data, de R$ 150,00 (cento e cinqüenta  Reais).

Parágrafo Primeiro – O aluguel mensal acima pactuado será reajustado, automaticamente, na periodicidade mínima determinada pela legislação vigente à data de sua celebração, aplicando-se como índice o IGP-M da FGV, ou não sendo este calculado, qualquer índice de preços, oficial ou não, que reflita a variação dos preços, no período do reajuste.

Parágrafo Segundo – Se, em virtude de lei subseqüente, vier a ser admitida a correção do valor do aluguel em periodicidade inferior a prevista na legislação vigente, à época de sua celebração, concordam as partes, desde já, e em caráter irrevogável, que a correção do aluguel e o seu indexador passará automaticamente a ser feita no menor prazo que for permitido pela lei posterior.

6 - CAUÇÃO – O LOCATÁRIO obriga-se a pagar o primeiro mês de aluguel antecipadamente, ou seja, no ato do contrato.

7 – RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL -  Findo o prazo da locação ora estabelecido, ou rescindida a locação por qualquer motivo, será o imóvel restituído à LOCADORA, em  condições de ser imediatamente habitado, com as quitações de luz e água, e demais encargos de responsabilidades  do LOCATÁRIO, obedecido o disposto no Parágrafo Primeiro desta cláusula.

Parágrafo Primeiro – Objetivando o cumprimento do disposto no “caput” desta cláusula, o LOCATÁRIO obriga-se a bem conservar o imóvel para entregá-lo, limpo, pintado, com as janelas, portas, fechaduras, instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias em  perfeito funcionamento e plenas condições de imediato uso. Se assim não o fizer, fica a  LOCADORA desde logo autorizada a fazê-lo, com prévia vistoria, e a cobrar os custos executivamente do LOCATÁRIO, mediante a exibição dos recibos de realização das obras e demais pagamentos efetuados.

Parágrafo Segundo – A entrega das chaves para vistoria, quando desocupado o imóvel, não exonera o LOCATÁRIO  das obrigações ora assumidas, inclusive quanto ao pagamento do aluguel e encargos e a guarda do imóvel até a efetiva entrega do mesmo.

Parágrafo Terceiro – Se o LOCATÁRIO usando da faculdade que lhe confere o artigo 4º da Lei 8245 de 18/10/1991, devolver o imóvel locado antes do vencimento do prazo ajustado na Cláusula - PRAZO DA LOCAÇÃO, pagará a LOCADORA a multa compensatória correspondente a 03 (três) meses do aluguel em vigor. 

Parágrafo Quarta - Caso a locação já estiver por prazo indeterminado, obriga-se o  LOCATÁRIO a comunicar a CLAUDIANA BATISTA ALVES, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, a data da restituição do imóvel locado, sob pena de pagar quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes, conforme disposto no art. 6º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

8 – BENFEITORIAS - O LOCATÁRIO não poderá fazer qualquer modificação no imóvel locado, sem prévia e expressa autorização da LOCADORA, dada por escrito.

Parágrafo Primeiro – Todas as benfeitorias, inclusive as necessárias e úteis, ou outras de qualquer natureza, uma vez realizadas no imóvel locado, passarão a fazer parte integrante do mesmo, sem que ao LOCATÁRIO assista qualquer direito de indenização ou retenção.

Parágrafo Segundo – Fica ainda facultado a LOCADORA, quando lhe convier, exigir a remoção das benfeitorias introduzidas pelo LOCATÁRIO, às expensas deste, e a devolução do imóvel no estado em que foi recebido.

9 -  TRANSFERENCIA DE LOCAÇÃO -  O LOCATÁRIO não  poderá, sem prévio e expresso consentimento do LOCADOR, dado por escrito, sublocar, ceder ou emprestar o imóvel locado, no todo ou em parte.

Parágrafo Segundo - Se, entretanto, o LOCATÁRIO notificar a LOCADORA de ocorrência de uma das hipóteses previstas no “caput” desta cláusula, fica desde já ciente que o eventual silêncio ou a inércia da LOCADORA não traduzirão consentimento tácito.

10 - ÔNUS DA IMPONTUALIDAD:  O aluguel e os encargos previstos nas Cláusulas anteriores, não pagos nos respectivos vencimentos, ficarão sujeito a multas de 10% (dez por cento) sobre o valor total e juros moratórias de 1% (hum por cento) ao mês, bem como Honorários Advocatícios base de 20% (vinte por cento), sobre o total de débito, se a cobrança por via judicial, pagando ainda as respectivas custas, ficando facultado o LOCADOR a imediata proposição da competente AÇÃO DE DESPEJO.

Parágrafo Único – Fica desde já estabelecido que o recebimento do aluguel e/ou dos demais encargos referidos nas cláusulas (número das cláusulas) fora do prazo fixado, constituirá ato de mera tolerância, do qual não se poderá inferir novação do ajustado.

11 - VISTORIA -  O LOCATÁRIO obriga-se a permitir a vistoria do imóvel locado, por prepostos da LOCADORA, devidamente autorizados, quando esta achar conveniente e oportuno e desde que seja comunicada com antecedência mínima de 48 (quarenta e oito horas).

12 - HONORÁRIOS – Na hipótese de ação de despejo por falta de pagamento ou de qualquer outra que a LOCADORA venha a ter que ajuizar em face do LOCATÁRIO, fica ajustado entre as partes que os honorários do advogado da LOCADORA  serão sempre de 20% (vinte por cento) sobre o montante devido ou o valor da causa.

13 - PROCEDIMENTOS JUDICIAIS – O LOCATÁRIO  expressamente autoriza a LOCADORA a proceder à sua citação inicial, interpelações, intimações, notificações ou qualquer outro ato de comunicação processual, por via postal, por telex ou por fac-símile, em toda e qualquer ação judicial ou procedimento extrajudicial, decorrente da relação  locatícia ora ajustada, especialmente as intimações referidas nos artigos 62, inciso III e 67, incisos II e VII da Lei n. 8245, de 18/10/1991.

14 – MULTA CONTRATUAL – O não cumprimento de qualquer das cláusulas deste contrato importará na imediata rescisão do mesmo, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial ficando a parte infratora obrigada a pagar a outra uma multa correspondente  a 3 (três) meses de aluguel, em vigor, cobrável executivamente, além de ressarci-la das perdas e danos.

15  – DA RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL:

Cláusula 13 ª.  Fica também acordado que o imóvel será devolvido nas mesmas condições previstas no auto de vistoria, caso contrário, ficará facultado ao LOCADOR recebê-lo ou não. As benfeitorias, consertos ou reparos farão parte integrante do imóvel, não assistindo ao LOCATÁRIO o direito de retenção ou indenização pelos mesmos. Ainda a não comunicação, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, da data do vencimento do ultimo mês de locação do imóvel locado, compreende na renovação automática do contrato.

16 -  FORO DO CONTRATO – Fica eleito o foro da cidade de Fortaleza,  para solução de quaisquer dúvidas ou litígios decorrentes deste contrato, renunciando os contratantes a qualquer outro, que venham a ter, por mais por mais privilegiado  que seja.

17 -  E por estarem assim  justos e contratados, firmam o presente contrato em 02 (duas) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.

                             Fortaleza ,  19  de agosto  de  2010.

LOCADOR:

 CLAUDIANA BATISTA ALVES

_________________________________________________________________________

                                                                 

LOCATÁRIO:

FRANCISCO CAROLA ARAUJO 

_________________________________________________________________________

TESTEMUNHAS:

  1     _______________________________________    CPF: _______________________

  2     _______________________________________    CPF: _______________________ 

Modelo do Contrato de locação comercial usado atualmente pelos CRECI.

Contrato de Locação COMERCIAL

Pelo presente instrumento, e na melhor forma de direito, as partes contratantes abaixo qualificadas e designadas, tem entre si justo e contratado conforme segue:

I – DAS PARTES CONTRATANTES:

Locador(a): xxxxxxxxxxxxx, CPF.: XXXXXXX, brasileiro, proprietário, residente, (qualificação completa).

I.2) Locatário (a): (qualificação completa do locatário, nome, endereço, estado civil, profissão, etc..)

II – DO IMÓVEL:

II.1) O imóvel objeto da presente locação situa-se na (endereço)

III – DO PRAZO:

III.1) O presente contrato tem o prazo de _____(_______________) meses, com início em __________ e término em _______________.

III.2)Findo o presente contrato, obriga-se á Locatária a restituir o imóvel completamente desimpedido de pessoas e de coisas, independente de qualquer aviso ou notificação, ou ainda de interpelação de qualquer espécie.

IV – DO ALUGUEL:

IV.1) O aluguel é livremente ajustado entre as partes em R$ _______________(______________) mensais, para os doze primeiros meses de locação respeitada as cláusulas subsequentes.

IV.2)O do presente contrato dar-se-á anualmente, conforme determina a legislação ora em vigor, utilizando-se como índice de reajustamento o Índice Geral de Preços Médios da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M/FGV), ou o índice que for tido como oficial pelo Poder Público, prevalecendo o que for maior, na época do reajuste.

IV.3) Os aluguéis deverão ser pagos até o dia 05 (cinco), do mês subseqüente ao vencimento, com depósito em conta corrente do Locador, com recibo, devendo, a Locatária, fazer prova de quitação do mesmo, se for o caso, e das parcelas de I.P.T.U, sob pena de não o fazendo, não considera-se integralmente pago o aluguel, ensejando ação de despejo por falta de pagamento.

IV.4)Os pagamentos de aluguéis deverão ser efetuados na forma designada pelo Locador. Qualquer alteração nesta ordem de pagamento, será comunicada por escrito.

IV.5)Havendo atraso no pagamento dos aluguéis, a Locatária  sofrerá multa de 10% (dez por cento) mais juros de 1% (hum por cento) ao mês sobre o valor total do recibo, além da correção monetária.

V – DO ESTADO ATUAL DO IMÓVEL E DE DEVOLUÇÃO DAS CHAVES:

V.1) A Locatária confessa neste ato haver vistoriado o imóvel, e concordar como “Laudo de Vistoria”, que faz parte integrante deste contrato.

V.2) Finda a locação, á Locatária se compromete a devolver o imóvel ora locado nas condições em que recebeu, independente de qualquer aviso ou notificação, e após a devida verificação pelo Locador do estado em que se encontra o referido imóvel.

V.3) Se o Locador, pela vistoria que fizer, encontrar qualquer defeito, ou dano, poderá recusar-se a receber as chaves, correndo o aluguel, impostos, taxas e demais encargos da locação por conta da Locatária até que fiquem satisfeitas as exigências do presente contrato.

V.4) Quando da entrega das chaves após vistoria prévia, deverá a Locatária, entregar ao Locador a última taxa condominial, I.P.T.U, contas de água e luz, todos devidamente quitados.

VI – DO USO DO IMÓVEL:

VI.1)A presente locação destina-se exclusivamente a fins COMERCIAIS PARA O RAMO DE COLCHÕES E AFINS da Locatária,  sendo vedada a alteração desta finalidade sem a expressa concordância do Locador por escrito.

VI.2) A Locatária não poderá sublocar, ceder ou emprestar o imóvel locado, quer no todo ou em parte, durante todo o prazo de locação que terminará com a efetiva entrega das chaves, e lhe sendo também vedado transferir a terceiros o presente contrato sem o consentimento escrito do Locador.

VI.3) A Locatária obriga-se pela total observância da legislação Federal, Estadual e Municipal, responsabilizando-se  pela plena reparação dos danos causados  ao imóvel ou a terceiros sejam de pequena ou grande monta, a não ser que sejam provocados por fenômenos naturais como vendaval, terremoto, etc.

VI.4) A Locatária se obriga pela perfeita conservação do imóvel locado, obedecendo as posturas Municipais quanto ao passeio, saneamento, etc., obrigando-se ainda, a não causar incômodos de quaisquer natureza aos vizinhos.

VI.5) Compromete-se a Locatária em caráter irrevogável e irretratável a transferir a conta de luz e força seu nome, no prazo de 10 (dez) dias, a partir do início deste contrato, devendo fazer prova e tal junto ao Locador, sob pena de caracterizar-se infração contratual .

VI.6) Toda a benfeitoria a ser introduzida no imóvel locado, será objeto de anexos que deste farão parte integrante, incorporando-se ao imóvel e passando a pertencer automaticamente ao Locador sem que por isso a Locatária adquira direitos a qualquer indenização ou retenção, renunciando desde já, e, expressamente, ás prerrogativas previstas no Código Civil Brasileiro sobre eventual direito a qualquer indenização, a não ser aquelas benfeitorias que de si sejam de natureza removível.

V1.7) A Locatária se obriga a satisfazer todas as exigências dos Poderes Públicos a que der causa, sendo de sua exclusiva responsabilidade a regularização de sua atividade junto aos mesmos, em especial á Prefeitura Municipal de Fortaleza, Emplasa, Cetesb, Engenharia Sanitária, Corpo de Bombeiros e outros órgãos atinentes, respondendo perante os mesmos outrossim, por todas as infrações a que, porventura, der causa, ainda que notificações venham em nome do Locador. 

VII – DA FACULDADE DE VISTORIAR O IMÓVEL:

VII.1) Fica expressamente facultado ao Locador, examinar ou vistoriar o imóvel, ora locado, sempre que entender  conveniente ou necessário, desde que  marcados dia e horário com antecedência.

VII.2) Se feita a vistoria, for constatado quaisquer danos nos aparelhos, paredes, e instalações do imóvel, o Locador notificará á Locatária, para que no máximo em 05 (cinco) dias, proceda os reparos necessários, correndo as respectivas despesas por sua conta. A notificação poderá ser judicial ou extra - judicial, a critério exclusivo do Locador.

VII.3) Não atendidos pela Locatária, os termos dessa notificação, o Locador mandará executar os consertos ou reparos necessários por pessoa ou empresa de sua livre escolha, ficando a Locatária, obrigada ao pagamento de todos os gastos verificados.

VIII – DA MULTA:

VIII.1) A parte que infringir o presente contrato pagará à parte inocente, a título de multa, o valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração, sem prejuízo de arcar com eventuais perdas e danos que ocasionar e determinar a imediata rescisão do contrato.

IX – DA FIANÇA:

IX.1) Assina também como fiadores e principais pagadores solidariamente responsáveis pelo cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais do presente ajuste a ________________, brasileiro, casado, CPF ______________e RG ______________, residentes na _______________________ – que renunciam expressamente aos benefícios dos Arts. N^os.: 1491, 1500, 1502 e 1504 do Código Civil Brasileiro, ficando ainda estipulado que a garantia aqui estipulada vigorará mesmo que a locação se prorrogue a qualquer título, até a efetiva entrega das chaves ao Locador, sendo que tal responsabilidade perdurará até a entrega efetiva das chaves do imóvel e extensiva a toda e qualquer modificação na locação resultante da aplicação do texto legal.

IX.2) Não lhe assiste em execução, por força de solidariedade, o benefício de ordem, sendo sempre facultado ao Locador, a execução do devedor principal, de um ou do co-obrigado, pela dívida toda, na forma da Lei.

IX.3) Em caso de falecimento do fiador, obriga-se a Locatária a indicar um substituto dentro de 30(trinta) dias, ficando sua aceitação a critério do Locador sob pena de operar-se a rescisão do presente contrato, ficando a Locatária obrigada ao pagamento da multa prevista na cláusula VIII deste contrato.

IX.4) Não é obrigatório ao Locador, ou seu representante legal dar prévio conhecimento ao fiador da propositura de eventuais ações de despejo por falta de pagamento, sendo obrigação dele, fiador verificar pessoalmente o cumprimento das obrigações assumidas pela afiançada.

IX.5) O fiador oferece como garantia da fiança ora efetuada o imóvel de sua propriedade sito na _________________________, Matriculado sob N^o.: ___________ do Livro N.º ____ A Folha ____ expedida(s) pelo(s) Cartório(s) de Registro(s) de Imóveis da Comarca de __________.

IX.6) A Locatária e o Fiador expressamente autoriza ao Locador a proceder a sua citação inicial, interpelações, intimações, notificações ou qualquer outro ato de comunicação processual, por via postal, em toda e qualquer ação judicial ou procedimento extra-judicial, decorrente da relação locatária ora ajustada, especialmente as intimações referidas nos Artigos 62 n.º III e 67 incisos II e VII da Lei 8.245/91.

X – DO SEGURO DO IMÓVEL E DISPOSIÇÕES GERAIS

X.1) A Locatária será responsável pelo pagamento do seguro contra fogo do imóvel ora locado, seguro esse que será feito diretamente pela Locatária e renovado anualmente em companhia de sua escolha, em nome do Locador. O valor segurado ficará a critério do Locador sempre compatível com o valor do imóvel, a Locatária deverá efetuar a entrega da apólice do seguro em nome do Locador no prazo de 30(trinta) dias da assinatura do presente.

X.2) O Locador não terá responsabilidade em caso de incêndio, ainda que originando de curto circuito, estragos ou defeitos nas instalações.

X.3) Correrão por conta exclusiva da Locatária todas as despesas de água, luz, gás, esgotos, impostos prediais ou territoriais, ou quaisquer outras que incidam ou tenham a incidir, sobre o imóvel locado.

X.4) O pagamento de todo e qualquer tributo, despesas ou encargos, seja qual for sua natureza e âmbito, que venha por lei a ser criado, durante a vigência deste contrato, será de responsabilidade única da Locatária.

X.5) No caso de desapropriação do imóvel locado, ficará o Locador livre de todas as cláusulas deste contrato, ressalvado a Locatária tão somente a faculdade de haver do Poder expropriante a indenização a que, por ventura, tiver direito.

X.6) Este contrato obriga as partes, herdeiros e sucessores.

X.7) Na hipótese de ação de despejo por falta de pagamento ou de qualquer outra, que o Locador venha a ter ajuizar em face da Locatária fica ajustado entre as partes que os honorários do advogado do Locador serão de 20%(vinte) por cento sobre o valor da causa.

X.8) Para todas as questões resultantes deste contrato as partes elegem desde já o Fórum Central desta Capital, com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, correndo por conta da parte vencida, custas, despesas jurídicas e honorários advocatícios.

E por estarem assim, justos e contratados, ratificam todas as cláusulas e dizeres constantes no presente instrumento, lidos, discutidos, e achados conforme, assinando-os em 02(duas) vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas presenciais.

Local e data

_______________________________

Locador(a):

________________________________

Locatária:

___________________________________

Fiador:

___________________________________

Fiadora:

 Testemunhas:

1		2
RG.:		RG.:

O QUE É UM CONTRATO?

Contrato

Um contrato é um vínculo jurídico entre dois ou mais sujeitos de direito correspondido pela vontade, da responsabilidade do ato firmado, resguardado pela segurança jurídica em seu equilíbrio social, ou seja, é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral. É o acordo de vontades, capaz de criar, modificar ou extinguir direitos.

As cláusulas contratuais criam lei entre as partes, porém são subordinados ao Direito Positivo. As cláusulas contratuais não podem estar em desconformidade com o Direito Positivo, sob pena de serem nulas.

No Brasil, cláusulas consideradas abusivas ou fraudulentas podem ser invalidadas pelo juiz, sem que o contrato inteiro seja invalidado. Trata-se da cláusula geral rebus sic stantibus (que se explica pela teoria da imprevisão, que em uma tradução aberta seria "permanecem as coisas como estavam antes" caso venha ocorrer fato imprevisto e imprevisível à época da contratação, possibilitando a revisão judicial do contrato), que objetiva flexibilizar o princípio da pacta sunt servanda (força obrigatória dos contratos), preponderando, assim, a vontade contratual atendendo à teoria da vontade.

De um modo mais simples, contrato, como diz o nome, derivado do latim contractu, é um acordo entre duas ou mais pessoas.

Condições de validade:

Ordem geral

São comuns a todos os atos e negócios jurídicos:

Capacidade das partes;

Objeto lícito, possível e determinado ou determinável;

Forma prescrita ou não defesa em lei.

Ordem especial

Deve haver consentimento entre as partes contratantes,e tem que haver aceitação dos dois lados quanto do contratante como do contratado.

Invalidade

Quando ocorre defeito de um ou mais elementos do negócio jurídico, resulta a invalidade jurídica do contrato. Divide-se em nulidade absoluta ou nulidade relativa (anulabilidade).

Nulidade absoluta

São considerados nulos os negócios que por vício grave não tenham eficácia jurídica. Não permitem ratificação.

No Direito brasileiro são nulos os negócios jurídicos se (Art. 166 CC Brasileiro):

A manifestação de vontade for manifestada por agente absolutamente incapaz;

O objeto for ilícito, impossível, indeterminado ou indeterminável;

A forma for defesa(proibida) ou não for prescrita em lei;

Tiverem como objetivo fraudar a lei;

A lei declará-los nulos expressamente;

Negócio jurídico simulado, embora subsista o que se dissimulou se for válido na substância e na forma. (Art. 167 Código Civil Brasileiro)

Nulidade relativa ou Anulabilidade

São considerados negócios anuláveis os praticados por relativamente incapazes, ou que possuam os chamados vícios do consentimento - erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou pelo vício social, apesar de no código ser tido como vício de consentimento, fraude contra credores (Art.171 do Código Civil de 2002). A legitimidade para pedir a anulação, diferente do caso de nulidade absoluta, está restrita aos interessados (partes prejudicadas), de acordo com o Art.177 do Código Civil de 2002. Decaído o prazo para a entrar com a ação anulatória o contrato se ratifica entre a partes não tendo mais vício algum.

Função econômica dos contratos

Estima-se que o contrato de compra e venda corresponde entre sessenta e setenta porcento de todos os contratos realizados pela população mundial[carece de fontes]. Os contratos, num modo geral, representam formas de transferência de património. Como por exemplo: doação, mútuo, compra e venda, dentre outros. Essas sao as formalidades previstas em lei para realizaçao de um contrato solene e ou formal.

Classificação dos contratos

I - contratos unilaterais, bilaterais (sinalagmáticos) e plurilaterais:

Nos contratos unilaterais, somente um é o credor, sendo o outro o devedor. Este ocorre na doação pura, no depósito e no comodato.

Nos bilaterais ou sinalagmáticos, os dois contratantes tem responsabilidades um com o outro, sendo esses reciprocamente devedores e credores um do outro. Nesta espécie de contrato não pode um dos lados antes de cumprir suas obrigações, exigir o cumprimento do outro. O nome provém do grego antigo synallagma, que significa "acordo mútuo".

Exemplo: na compra de um produto, o contratante (consumidor) e o contratado (vendedor) combinam de acertar a quantia em dinheiro somente no término do serviço do contratado (entrega do produto); o contratado só pode cobrar após entregar o produto e o contratante só o paga ao receber o objecto negociado.

Os contratos plurilaterais são aqueles que apresentam mais de duas partes, como nos contratos de consórcio e de sociedade.

II – Onerosos e gratuitos:

Os contratos onerosos, são aqueles que as duas partes levam vantagem – sendo estes bilaterais - como exemplo, a locação de um imóvel; o locatário paga ao locador para poder usar o bem, e o locador entrega o que lhe pertence para receber o pagamento.

Nos contratos gratuitos, somente umas das partes obtém proveito, como na doação pura, uma vez que o objeto do contrato nao obriga a outra parte a uma contraprestação.

III – Comutativos e aleatórios:

O contrato comutativo é o que, uma das partes, além de receber prestação equivalente a sua, pode apreciar imediatamente essa equivalência, como na compra e venda.

Nos aleatórios, as partes se arriscam a uma prestação inexistente ou desproporcional, como exemplos, seguros, empréstimos. Simplificando, é o contrato de decisões futuras, em que uma parte é responsável por elas acontecerem ou não.

IV – Consensuais ou reais:

Consensuais são os que se consideram formados pela simples proposta e aceitação.

Os reais, são os que se formam com a entrega efectiva do produto, a entrega deste não é decidida no contrato, mas somente as causas do que irá acontecer depois dessa entrega. Os contratos reais são em geral unilaterais, sendo que se limitam a restituir a coisa entregue. Ou bilaterais, sendo que enquanto não se entrega o produto, não há obrigação gerada.

V – contratos nominados e inominados:

contratos nominados são os regulamentados por lei, o código civil rege são compra e venda, troca, doação, locação, empréstimo, depósito, mandato, gestão, edição, representação dramática, sociedade, parceria rural, constituição de renda, seguro, jogo e aposta, e fiança. Os inominados são contrários aos nominados, não necessitando de uma acção legal, pois estas não estão definidas em lei, precisando apenas do básico dos contratos (que as partes sejam livres, que os produtos sejam lícitos e etc.).

VI – Solenes e não solenes:

Os solenes são os contratos que necessitam de formalidades nas execuções após ser concordado por ambas as partes, dando a elas segurança e algumas formalidades da lei, como na compra de um imóvel, sendo necessário um registro em cartório para que este seja válido. Os não solenes são aqueles que não precisam dessas formalidades, necessitando apenas da aceitação de ambas as partes.

VII – Principais e acessórios:

Os principais, são os que existem por si só, sendo independente de outros. Os acessórios são emendas do contrato principal, sendo que estes necessitam do outro para existirem.

VIII – Paritários ou por adesão:

Os contratos paritários, são os que realmente são negociados pelas partes, discutindo e montando-o dentro das formalidades da lei.

Já os por adesão, se caracterizam por serem prontos por um a das partes e aceitos pelas outras, sendo um pouco inflexíveis por excluir o debate ou discussão de seus termos.

 Vício redibitório

São defeitos ocultos no objeto do contrato que tornam a coisa imprestável ou lhe diminui o valor econômico. Para que se caracterize o vício redibitório é necessário que o defeito esteja presente no momento da celebração do contrato.

Verificada a existência do vício, o adquirente tem duas opções:

a) Por meio de ação redibitória rescindir o contrato e reaver o preço pago, inclusive com perdas e danos, ou

b) Conservar o contrato e ajuizar ação estimatória para obter abatimento no preço da coisa.

Segundo o Código Civil Brasileiro, os vícios redibitórios somente se aplicam nos contratos comutativos ou de doação com encargo.

Contrato guarda-chuva

Contrato "guarda-chuva" é a denominação utilizada, na doutrina administrativista, para definir o contrato que possui objeto amplo, impreciso e não claramente definido. Não há como saber, após a assinatura do contrato, quais serviços serão executados pelo contratado. Geralmente, contratos desse tipo são originados quando há dispensa ou inexigibilidade de licitação, sendo muitas vezes utilizados para a contratação de serviços de consultoria, assessoria, elaboração de projetos de engenharia, etc. 

Dado que o objeto de contratação é vago, serviços muito diversos, inclusive sem qualquer semelhança entre si, podem ser contratados mediante um único instrumento. Isto pode privilegiar o contratado - atribuindo-lhe a execução de serviços que deveriam ser contratados mediante outros processos licitatórios específicos - indo de encontro à Lei nº 8.666/93.

 

 

Nova lei do inquilinato 2010

No dia 25 de janeiro de 2010, entra em vigor a nova Lei do Inquilinato (8.245/91). Entre as novidades, está o limite de 45 dias para o inquilino deixar a residência em caso de despejo. O dono do imóvel, por sua vez, passará a ter mais garantias de pagamento do aluguel, o que pode diminuir o pedido por fiadores. Confira a seguir as principais mudanças no assunto.

  

1. Que prazo o inquilino passa a ter para deixar o imóvel alugado, segundo a nova lei?

Esse é um dos pontos que mais chama a atenção na nova lei. Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, isso ocorrerá em no máximo 45 dias. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino terá, então, 30 dias para sair do imóvel – antes, o prazo era de seis meses. A lei é igual para imóveis comerciais ou residenciais.

2. O dono do imóvel pode pedir o imóvel de volta quando bem entender?

Não. O proprietário só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa da inadimplência) ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação. O inquilino também corre risco de despejo caso fique sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento.

3. Se o proprietário receber uma oferta maior pelo imóvel e decidir despejar o inquilino, este deverá ser indenizado?

Apenas se o contrato de locação ainda estiver em vigor. Neste caso, o proprietário deverá pagar uma multa para o inquilino estipulada pela Justiça. Os responsáveis pelo pagamento são o proprietário e o novo locador. Caso o contrato tenha acabado, o dono do imóvel não é obrigado a renová-lo. A nova lei diz que o inquilino pode, no máximo, tentar cobrir a proposta para evitar a perda da locação.

4. O inquilino pagará multa se quiser sair antes do término do contrato?

Sim, como ocorria antes. Porém, agora, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.

5. Quais as novidades em relação ao fiador?

Em contratos sem garantia – fiador ou seguro-fiança –, o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias. Com essa nova garantia, muitos proprietários deverão abrir mão da exigência de um fiador, facilitando a locação. A nova lei diz ainda que o fiador poderá deixar o contrato, caso haja separação do casal de inquilinos, morte do locatário ou ao fim do prazo inicial do contrato. Nesse caso, o fiador continuará responsável pela fiança durante o período de 120 dias após a notificação do locador. O inquilino tem o mesmo prazo para apresentar novo fiador.

6. Quem deve pagar o IPTU?

A nova lei permite que o proprietário entre em acordo com inquilino para que este arque com essa despesa.

7. O inquilino de um imóvel comercial pode repassar o ponto para um terceiro?

Não. A única pessoa autorizada a fazer transações com o imóvel é o proprietário – ou a imobiliária, se assim o proprietário preferir.

8. O preço do aluguel vai baixar devido a nova lei?

Especialistas apostam que sim. As novas regras devem provocar um aumento na oferta de novos aluguéis: nesse caso, o mercado obedecerá à lei de oferta e procura.

9. Contratos assinados antes de a nova lei entrar em vigor serão alterados por ela?

Não. A nova lei vai reger contratos feitos a partir do dia 25 de janeiro de 2010.

Direito de Renovaçao

      A Lei de Locações protege o ponto comercial ao dar ao locatário o direito de renovação compulsória do contrato, por igual período inicialmente contratado, desde que, cumulativamente, preencha os seguintes requisitos:

· Contrato por escrito e com prazo determinado.

· O prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos seja de 5 (cinco) anos.

· Exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de 3 (três) anos.

· Estar em dia com todas as obrigações inerentes ao contrato de locação, como, por exemplo, o pagamento dos aluguéis, impostos, taxas e seguro de incêndio.

· Um quinto requisito, no que diz respeito ao fiador, foi inserido pela Lei nº 12.112/09. Nos contratos em que há fiador, sempre é obrigatória a comprovação da situação financeira deste, podendo, inclusive, haver a alteração de quem foi inicialmente por outro, desde que o mesmo comprove sua boa condição financeira. Tal situação favoreceu extremamente os locadores e criou mais um encargo aos locatários na parte, talvez, mais sensível da relação locatícia, que é a fiança.

     Entretanto, o direito à renovação compulsória do contrato somente é exercido por meio da propositura da ação renovatória, que deve ser ajuizada entre 1 (um) ano até 6 (seis) meses ao término do contrato, sob pena de decadência do direito. Sabendo que é nula de pleno direito qualquer cláusula contratual que proíba ou afaste o referido direito ou, então, que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Fonte: http://alvarocravo.adv.br/renovacao-de-aluguel-fique-atento-para-manter-seu-ponto-comercial

                  A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E O CODÍGO CIVIL BRASILEIRO

Dentro do Código Civil Brasileiro , no livro Direito das Coisas , encontramos um  capítulo que fala da Locacão de Coisas , nesse capítulo estão escritos 14 artigos que iremos transcrevê-los logo em seguida para facilitar a vida dos usuários deste Blog.

Da locacão das Coisas

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Art. 566. O locador é obrigado:

I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.

Art. 569. O locatário é obrigado:

I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato

.Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.

Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
§ 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.

Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.


Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

ENTREVISTA COM O COORDENADOR DO CURSO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS!

ENTREVISTADO: PROFESSOR ROBERTO DIAS
PROFISSÃO: COORDENADOR DO CURSO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS NA FACULDADE SETE DE SETEMBRO FA7 E CONSULTOR IMOBILIÁRIO.
IDADE: 51 ANOS.

PERGUNTA: QUAIS AS PRINCIPAIS CAUSAS QUE LEVAM AS PESSOAS DESISTIREM DA COSOLIDAÇÃO DE UM CONTRATO DE LOCAÇÃO?

RESP. ROBERTO: QUANDO SÃO IDENTIFICADAS NO IMÓVEL LOCADO DÍVIDAS COMO DE ENÉRGIA E CONDOMÍNIO, QUANDO EXISTEM PROBLEMAS COM O CONTRATO FINANCEIRO E FALTAS DE GARANTIAS COMO FIADOR E CAUÇÃO.

PERGUNTA:QUAL A ÁREA MAIS PROCURADA PARA A LOCAÇÃO COMERCIAL EM FORTALEZA?

RESP. ROBERTO: O CENTRO DA CIDADE, POIS QUEM POSSUI IMÓVEL HOJE NO CENTRO NÃO VENDE, ALUGA O MESMO POR SER BEM MAIS RENTÁVEL.

PERGUNTA: QUAL A MÉDIA DE ROTATIVIDADE DO ALUGUEL DE UMA SALA COMERCIAL?

RESP. ROBERTO: EM MÉDIA 3 A 4 ANOS.

PERGUNTA: DE ACORDO COM SUA OPINIÃO PESSOAL, FALE UM POUCO SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO DE ALUGUÉIS DE PONTOS COMERCIAIS EM FORTALEZA!

RESP. ROBERTO: O MERCADO DE LOCAÇÃO COMERCIAL DE FORTALEZA, É UM MERCADO BASTANTE PROMISSOR POR QUE AINDA EXISTE UMA DEMANDA MUITO GRANDE E POR FORTALEZA SER UMA CIDADE MUITO FORTE NA ECONÔMIA DE SERVOÇOS, O CEMÉRCIO AQUI É MUITO AQUECIDO, TRAZENDO PARA CÁ GRANDES EMPRESAS COM DESTAQUES NO BRASIL INTEIRO, AUMENTANDO E AQUECENDO O SETOR COMERCIAL DE NOSSA CAPITAL.

PERGUNTA: SOBRE O FIADOR, QUAL A IMPORTÂNCIA DO MESMO PARA A EFICÁCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL?

RESP. ROBERTO:  O FIADOR É A SEGUNDA PESSOA  A QUAL O LOCADOR PODE COBRAR A DÍVIDA. O FIADOR É A GARANTIA QUE O LOCADOR VAI RECEBER O VALOR DA DÍVIDA DO IMÓVEL LOCADO.